Mietrecht

Mieter und Vermieter werden in allen mietrechtlichen Fragen und Streitigkeiten anwaltlich beraten und vertreten. Dazu zählen z.B. Zahlungsrückstände aus dem Mietvertrag, Kündigung eines Mietvertrags, mietrechtliche Abmahnungen, sonstige Vertragsverletzungen, Lärmbelästigungen, Minderungen der Miete, weil z.B. die Wohnung Mängel aufweist, Streit über Renovierungspflichten oder Schönheitsreparaturen.

Bei Wohnungsmietverträgen geht es oft um die Frage, ob der Mieter während des laufenden Mietvertrags oder vor dem Auszug bei Beendigung des Mietvertrags Schönheitsreparaturen vornehmen muss. So sehen es fast alle älteren Mietvertragsformulare vor, oft verknüpft mit bestimmten Fristen, innerhalb derer die Wohnung vom Mieter renoviert werden soll. Auch die in Mietverträgen anzutreffende Regelung einer Endrenovierung bei Vertragsende ist oft ein Thema. Sind diese Klauseln überhaupt zulässig und wirksam, halten sie einer gerichtlichen Überprüfung stand?
Zu dem Thema Schönheitsreparaturen gibt es mieterfreundliche Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH), nach denen vieles von dem, was früher wie selbstverständlich in Formularmietverträgen stand, zugunsten des Mieters gekippt wurde. Was im Einzelfall gerichtlich halten würde und was nicht, ist verlässlich nicht pauschal zu beurteilen, daher ist bei Zweifeln eine anwaltliche Beratung mit Prüfung des konkreten Mietvertrags ratsam, um bewerten zu lassen, was im Einzelfall konkret geschuldet ist.

Ob oder in welcher Höhe Mietkürzungen vorgenommen werden dürfen, ist bei Wohnraummietverträgen ein Thema, wenn es Probleme mit der Wohnung gibt, z.B. bei entsprechenden Außentemperaturen die Heizung nicht richtig funktioniert oder ausfällt, der Aufzug ausfällt oder sonstige Mängel auftreten, wie z.B. Schimmelbildung. Da Schimmel bekanntlich gesundheitsgefährdend ist, außerdem eine Tendenz zur Ausbreitung hat und den Immobilienwert beeinträchtigt, ist bei Schimmel immer eine unverzügliche Reaktion mit dem Ziel schnellst möglicher Beseitigung und Sanierung erforderlich. Im Einzelfall kann eine vorherige Beweissicherung durch einen Sachverständigen geboten sein, wenn dies für die Klärung erforderlich ist, ob die Verantwortung beim Vermieter oder Mieter liegt.

Werden Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mindestens einem Jahr nicht in Schriftform abgeschlossen, gelten sie als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und können vorzeitig gekündigt werden. Das ist oft bei Gewerbemietverträgen ein Thema, wenn ein Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden soll. Ein für oft viele Jahre abgeschlossener Gewerbemietvertrag erweist sich für den Mieter als hinderlich, wenn die Geschäfte nicht wie erwartet laufen und ein Standort aufgegeben werden soll. Dann erfolgt ggf. ein Auftrag an den Rechtsanwalt, den Mietvertrag auf Schriftformdefizite zu prüfen. Wenn der Mietvertrag tatsächlich einen Schriftformmangel aufweist, kann dieser evtl. zu einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags führen. Schriftformdefizite können also für den Mieter oft als Chance genutzt werden, für den Vermieter bergen sie oft sehr teure Risiken, wenn ein Mietvertrag vorzeitig beendet, aber nicht zu denselben Konditionen neu vermietet werden kann. Ob im konkreten Fall ein Schriftformrisiko besteht und wie damit ggf. umzugehen ist, dieses ggf. aus der Welt geschafft werden soll und kann, muss selbstverständlich einer gründlichen Einzelfallprüfung vorbehalten bleiben.